S?bado, 02 de octubre de 2010
01 de Octubre, 2010 ?? General

Asesor?a Legal Gratis - Subrogaci?n Arrendamiento ante la muerte o renuncia del arrendatario, y en casos de nulidad, separaci?n y divorcio LAU 29/1994, de 24 de Noviembre

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El regimen de subrogaci?n de familiares o convivientes para los supuestos de desistimiento, fallecimiento, separaci?n, divorio o nulidad matrimonial en los contratos de arrendamiento de viviendas sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, viene contemplado en sus arts.12 a 16.

As?, el art. 12 de la LAU regula el supuesto en el que el titular del contrato, sin autorizaci?n de su c?nyuge o persona unida a ?l por an?loga relacion de afectividad con la que hubiese convivido al menos en los dos ?ltimos a?os, desiste del contrato o manifiesta su voluntad de no renovar.

En este caso, se impone la carga al arrendador de que requiera de dicho c?nyuge o pareja su voluntad de continuar o no en el arrendamiento, entendi?ndose extinguido si, en el plazo de 15 d?as desde dicho requirimiento, no recibe contestaci?n de tal c?nyuge o pareja en sentido positivo.

Si no mediara dicha comunicaci?n de desistimiento o no voluntad de renovar, sino que el titular del contrato simplemente abandona la vivienda sin manifestaci?n ninguna, es el c?nyuge o pareja quien debe comunicar, en el plazo de un mes, que desea continuar en el arrendamiento, extingui?ndose el contrato en otro caso.

El art. 15 de la LAU recoge el frecuente supuesto en el que?el uso y disfrute de la vivienda familiar se le adjudica al c?nyuge que no es titular del contrato arrendaticio, en los supuestos de separaci?n, divorcio o nulidad matrimonial. En estos casos (que por analog?a habran de aplicarse a los supuestos de regulaci?n judicial de relaciones paternofiliiales, los denominados "verbales de guarda y custodia" aplicados a las parejas de?uni?n libre o more uxoris), quien?tiene la?obligaci?n de formalizar la comunicaci?n es precisamente el c?nyuge que queda en la vivienda familiar, teniendo un plazo de 2 meses desde que le fuera notificada la sentencia o resoluci?n judicial (sentencia o auto de medidas provisionales, e?incluso orden de protecci?n en supuestos de violencia de g?nero) y habiendo de acompa?ar?a dicha notificaci?n al arrendador la copia de la resoluci?n dictada.

Por ?ltimo, el art. 16 de la Ley 29/1994, regula los supuestos de subrogaci?n mortis causa en los contratos celebrados al amparo de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Le corresponde en este caso al familiar (con preferencia segun el orden de prelaci?n contenido en dicho art?culo) comunicar dicho fallecimiento, as? como la intennci?n de subrogarse, al arrendador, y ello en el plazo m?ximo de 3 meses desde que se hubiese producido el ?bito, acompa?ando a tal comunicaci?n certificado literal de defunci?n del titular, de la identidad del subrogado, y ofrecimiento de un principio de prueba de que se cumplen los requisitos para la subrogaci?n (certificado de matrimonio y empadronamiento en el caso del c?nyuge, libro de familia en el caso de otros familiares con derecho a la subrogaci?n, por ejemplo)

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Viernes, 01 de octubre de 2010

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Mi?rcoles, 29 de septiembre de 2010

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Nuestra Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), posee un r?gimen diferenciado, en funci?n de que lo alquilado sea una vivienda (salvo las de temporada - vacaciones - o algunas de lujo) o un local de negocios.

En este ?ltimo caso, lo que prima es la voluntad de las partes expresada en el contrato, siendo nulas solo aquellas cl?usulas que sean contrarias al orden p?blico o la ley, como acontece en el r?gimen general de nuesto Derecho Civil.

Sin embargo, en el ?mbito del alquiler de viviendas, el legislador quiso proteger los derechos del arrendatario (inquilino), estableciendo unos "m?nimos" con car?cter imperativo en la propia LAU que no pueden verse alterados por la vooluntad de las partes.

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As?, la duraci?n de un contrato, con independencia de lo que se haya hecho constar en el contrato, dejando a salvo que se haya expresado que el arrendador necesitar? la vivienda para sastifacer sus necesidades o las de sus familiares,?podr? ser prorrogado hasta cinco a?os si as? lo desea el arrendatario, siendo nula cualquier estipulaci?n que contravenga lo anterior, no siendo por ello necesario la firma de un nuevo contrato, que muchas veces es excusa para una subida de la renta.

Del mismo modo, en estos primeros cinco a?os las subidas de la renta arrendaticia (mensualidad) est?n necesariamente vinculadas al IPC, de forma que ser? nula una estipulaci?n por la que se establezca una subida anual del 10%, por ejemplo, o al menos no ser? de aplicaci?n en esos primeros cinco a?os de alquiler.

Tambi?n regula la norma el r?gimen de subrogaci?n del c?nyuge en los supuestos de separaci?n, nulidad,?o divorcio, en favor del c?nyuge no titular que queda en la vivienda por atribuci?n judicial de su uso y disfrute, en incluso en los supuestos de abandono del hogar por quien suscribi? el contrato de arrendamiento.

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El delito de conducci?n bajo los efectos del alcohol viene regulado en los arts. 379 y ss. del C?digo Penal, en los que se establece la condena de quienes "conduzcan bajo la influencia del alcohol, o con tasa de alcohol de 0,60 mg/litro (por etil?metro) o de 1,20 g/litro (alcohol?metro).

?Es, por tanto, un sistema mixto, objetivo si la tasa de alcohol supera tales l?mites, en donde no ha de quedar acreditada la influencia de la ingesta de alcohol en la conducci?n, y dependiente de la afectaci?n del conductor si la tasa es inferior. En estos casos, habr? de estarse a los s?ntomas externos que muestra el sometido a la prueba (aliento a alcohol, incoherencia a la hora de expresarse,?p?rdida del equilibrio, por ejemplo) que los Agentes reflejan en un parte, as? como a la propia conducci?n que se hubiese observado (no es lo mismo ser parado en un control preventivo de alcoholemia, que el caso en que la prueba de alcoholemia se realiza como consecuencia de un accidente).

?Una de las cuestiones m?s significativas de la reforma operada en el C?digo Penal por la LO 15/2007, de 20 de noviembre, es la conceptuaci?n del veh?culo o ciclomotor en el que se comete la alcoholemia como instrumento del delito, a los efectos de proceder a su comiso (art. 381.3 C.P.), lo que puede implicar la p?rdida de dicho veh?culo.

?Por otro lado, no es aconsejable negarse a "soplar" en un control de alcoholemia, pues tal actitud es considerada igualmente delito en el art. 383 C.P. con pena superior a la prevista cuando se da positivo, a?adiendo que no acceder a realizar la prueba no exime de no ser condenado por el delito de conducir bajo los efectos del alcohol, adem?s de por la desobediencia, si se puede acreditar por otros medios la comisi?n de dicho delito, con lo que el infractor podr?a verse castigado doblemente.

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Martes, 28 de septiembre de 2010

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